土地增值稅的加計扣除項目有哪些?(土地增值稅加計扣除項目有哪些)

屬于征收范圍的收入，包括貨幣收入、實物收入、其他收入；該收入不含增值稅。

	增值稅計稅	土地增值稅應(yīng)稅收入
簡易計稅	應(yīng)稅收入＝含增值稅收入－增值稅應(yīng)納稅額
一般計稅	應(yīng)稅收入＝含增值稅收入－銷項稅額（抵減后的銷項稅額）

二、扣除項目的確定

計算土地增值額時準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃分：

轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)	扣除項目
（一）對于房企新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（扣除5 項）	1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 3.房地產(chǎn)開發(fā)費用 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除 20%）
（二）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（扣除 3 項）	1.房屋及建筑物的評估價格＝重置成本價×成新度折扣率 2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用 3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

（一）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目的扣除——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：

（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；

（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用（包含契稅）。

逾期開發(fā)繳納的土地閑置費， 不得扣除。

一般按實際發(fā)生額扣除；取得土地使用權(quán)后分期開發(fā)——配比扣除： 分?jǐn)偟貎r款＝取得土地使用權(quán)總支出×此開發(fā)項目土地面積%

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括 6 項：

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費（包含耕地占用稅）

（2）前期工程費

（3）建筑安裝工程費

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費

（5）公共配套設(shè)施費

（6）開發(fā)間接費用等

一般按實際發(fā)生額扣除；開發(fā)項目部分出售——分?jǐn)偪鄢悍謹(jǐn)傞_發(fā)成本＝開發(fā)成本×出售項目建筑面積%

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用——即銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

既不同于會計處理、也不同于企業(yè)所得稅的費用扣除，關(guān)鍵取決于財務(wù)費用中的利息處理：

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的： 房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

利息據(jù)實扣除注意三點

①提供金融機(jī)構(gòu)證明；

②不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；

③不包括加息、罰息。

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的： 房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

“開發(fā)費用”扣除——取決于“利息支出”

（3）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“一稅兩費”（城建稅、教育費附加、地方教育附加）

增值稅為價外稅，不在計稅收入中，不得扣除；但必須先計算增值稅（一般計稅、簡易計稅）。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅，以前會計在“管理費用”列支，計算土增扣除項目時在“開發(fā)費用”中扣除，不再單獨扣除；現(xiàn)在會計在“稅金及附加”科目核算，土地增值稅的相關(guān)政策未修改。

房企實際繳納的附加稅、費，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除；否則，按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加扣除。

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

（1）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可 加計 20%的扣除：

（2）加計扣除費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目的扣除：

1.房屋及建筑物的評估價格（由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定）。評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

重置成本價：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、層次、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費的成本費用。

2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和交納的有關(guān)費用。

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（“兩稅兩費”：印花稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加）。

特殊規(guī)定

（1）凡不能取得評估價格、但能提供購房發(fā)票：

舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算扣除。評估價格＝發(fā)票所載金額×（1＋年限×5%）

計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12 個月計一年；超過一年，未滿 12 個月但超過 6 個月的，可以視同為一年。

（2）對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金” 予以扣除，但不作為加計 5%的基數(shù)。