固定資產(chǎn)借款利息資本化條件(借款利息資本化條件)
曾經(jīng)有人向?yàn)r嘔君來(lái)電咨詢(xún)：老師您好！我想請(qǐng)教一下，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的借款利息到底是進(jìn)開(kāi)發(fā)成本呢，還是作為期間費(fèi)用的組成之一即財(cái)務(wù)費(fèi)用呢？其實(shí)在瀝嘔君看來(lái)，若想真搞明白這個(gè)問(wèn)題，咱們首先應(yīng)該要搞清楚這背后的原因。為什么同樣都是借款利息，干嘛要分一個(gè)資本化或者費(fèi)用化，這樣做的意義何在？只有搞懂了背后的底層邏輯，后面的事情就好辦了。ok，接下來(lái)，進(jìn)入咱們今天的題，一起來(lái)聊聊房企借款利息的資本化與費(fèi)用化。
為什么要做資本化與費(fèi)用化的區(qū)分
所謂資本化，是指特定期間內(nèi)所發(fā)生的支出計(jì)入資產(chǎn)的成本之中。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，這個(gè)特定期間，指的是從項(xiàng)目開(kāi)始立項(xiàng)直至項(xiàng)目建設(shè)完成并驗(yàn)收合格，業(yè)已達(dá)到可使用或可銷(xiāo)售狀態(tài)的這么一個(gè)區(qū)間。
所謂費(fèi)用化，則是指相關(guān)支出直接計(jì)入當(dāng)期期間費(fèi)用，不再采取資本化。比如普通借款所形成的財(cái)務(wù)費(fèi)用。
費(fèi)用化與資本化最大的區(qū)別在于，該項(xiàng)支出能否增加固定資產(chǎn)的帳面價(jià)值，如果不能增加，即屬于費(fèi)用化支出；如果可以增加，那么就屬于資本化支出。
咱們舉一個(gè)形象的例子（稍微有點(diǎn)極端，但不影響原理），方便大家理解。
張三公司從銀行借款1000元，用于購(gòu)買(mǎi)一部山寨手機(jī)。這項(xiàng)支出一經(jīng)發(fā)生，隨即便形成了財(cái)務(wù)費(fèi)用，因?yàn)樗淮嬖谝粋€(gè)所謂的生產(chǎn)或制造的“區(qū)間”。手機(jī)買(mǎi)來(lái)就能用了，不是嗎？
倘若咱們把情形稍微轉(zhuǎn)換一下：張三公司從銀行借款1000元，用于購(gòu)買(mǎi)瓷磚修葺公司地板。地板經(jīng)過(guò)修葺之后，能夠增加固定資產(chǎn)的價(jià)值和使用年限。使用年限增加了自不必說(shuō)，固定資產(chǎn)也升值了，因?yàn)橛行碌耐度朐诶镞叀４藭r(shí)，從理論上來(lái)說(shuō)，這1000元能夠從企業(yè)所得稅前一次性扣除嗎？并不！在會(huì)計(jì)科目上，我們應(yīng)計(jì)入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，更為科學(xué)。
那么到了這里，我們似乎已經(jīng)摸到了問(wèn)題的關(guān)鍵所在：資本化的借款利息，它只能在特定區(qū)間內(nèi)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及其他合理方法進(jìn)行“攤銷(xiāo)”（因?yàn)榇藭r(shí)產(chǎn)品尚處于生產(chǎn)建造狀態(tài)，未形成固定資產(chǎn)，所以叫“折舊”不太合適）；而費(fèi)用化的借款利息，它是作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益的。套用前面所提到的那個(gè)例子。同樣是借款1000元，假設(shè)由此產(chǎn)生的利息支出是100元。那么在第一種情形下，這100元可以直接在企業(yè)所得稅前扣除；而后者呢，則只能按年度攤銷(xiāo)，每年至多僅允許扣除10元（假設(shè)經(jīng)修繕后的房產(chǎn)使用年限增加了10年）。
房地產(chǎn)企業(yè)借款利息“資本化”的前提條件
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用》
第四條
企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本;其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。
第五條：借款費(fèi)用同時(shí)滿(mǎn)足下列條件的，才能開(kāi)始資本化：
(一)資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出;
(二)借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生;
(三)為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，借款費(fèi)用的處理情形的確較為復(fù)雜多樣。比如你從銀行貸款10億元，2年期，年化10%，那么對(duì)應(yīng)的利息支出應(yīng)為2.4億元。那么問(wèn)題來(lái)了，這10億元是不是專(zhuān)屬用于某具體項(xiàng)目的投資建設(shè)呢？如是，那沒(méi)問(wèn)題，符合第四條第一句所述情形，滿(mǎn)足資本化條件；如果只是其中的一部分比如說(shuō)8億元用于了具體項(xiàng)目的建設(shè)，另外2億元與本項(xiàng)目完全無(wú)涉，那么此時(shí)你能夠資本化的借款利息是多少？2.4億元×（8/10）=1.92億元。這1.92億元能夠作為開(kāi)發(fā)成本享受加計(jì)扣除政策，而那剩下的0.48億元呢，你只能在企業(yè)所得稅前扣除。
至于第五條，瀝嘔君將之翻譯為大白話，這樣容易理解。主要表達(dá)的意思如下：
1、項(xiàng)目是否已經(jīng)開(kāi)工；
2、借的錢(qián)是否開(kāi)始花了（指的本金部分）；
3、借的錢(qián)是否開(kāi)始計(jì)息了。
需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)的是，當(dāng)項(xiàng)目已經(jīng)竣工交付，此時(shí)即便借款尚未到期的（仍有后續(xù)利息產(chǎn)生），也不可再資本化。項(xiàng)目如果中途遇到非常停工（如安全事故、原料不足、資金鏈斷裂等）且達(dá)到連續(xù)3個(gè)月以上的，停工期間也不可資本化（停工期間借款方照收利息，但此時(shí)的利息只能進(jìn)費(fèi)用而入不了成本）。
一般而言，從資金來(lái)源的角度來(lái)劃分，我們可將借款分為兩種類(lèi)型：一是我們前面提到的專(zhuān)屬借款（針對(duì)某具體項(xiàng)目建設(shè)所借款項(xiàng)），二是一般性借款。后者可視作企業(yè)的一個(gè)“備胎”吧，目的就是為了防止專(zhuān)款不夠用時(shí)的應(yīng)急所需。雖然錢(qián)都是用在了具體項(xiàng)目上且同樣產(chǎn)生利息，但利息的計(jì)算方式卻區(qū)別大了。前者是用本金×借款利率；后者則需要先計(jì)算出一個(gè)加權(quán)平均資本化率（α），再計(jì)算出資本支出的加權(quán)平均數(shù)（β），最后用α×β，得出最終我們想要得到的借款利息金額。其中的α，其計(jì)算公式為：當(dāng)期發(fā)生的利息之和/借款本金加權(quán)平均數(shù)×100%；β的計(jì)算公式為：∑每筆占用一般借款的資產(chǎn)支出金額×每筆資產(chǎn)支出在當(dāng)期所占用的天數(shù) ÷當(dāng)期天數(shù)。其中，每筆資產(chǎn)在當(dāng)期所占用的天數(shù)是指資本化期間內(nèi)占用的天數(shù)，當(dāng)期天數(shù)是指所選定的期間的天數(shù)。如果選定的是一年，那么就是一年天數(shù)，如果選定的是一個(gè)月，即為一個(gè)月的天數(shù)，其與加權(quán)平均資本化率（α）是相對(duì)應(yīng)的。
由上述內(nèi)容，我們不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)若要提升資本化率，至少需從如下兩方面著手：
1、盡可能控制非項(xiàng)目借款的占比，將借款資金最大化投入至項(xiàng)目當(dāng)中?？s減總部費(fèi)用，盡量將一般借款資金投入到項(xiàng)目當(dāng)中，并能保證項(xiàng)目的高周轉(zhuǎn)。這對(duì)公司的財(cái)務(wù)規(guī)劃能力要求非常高，除大股東或關(guān)聯(lián)方占用資金外，賬上保留太多現(xiàn)金也會(huì)影響資本化率。
2、必須滿(mǎn)足前文述及的三個(gè)前提條件，才能開(kāi)始利息資本化期間。公司雖借了錢(qián)拿了地，但項(xiàng)目遲遲未開(kāi)工，此期間內(nèi)產(chǎn)生的利息是無(wú)法資本化的。公司必須具備強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力和全部門(mén)聯(lián)動(dòng)能力，確保在土地獲取成功后，能在最短時(shí)間內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。
頭部房企中能將資本化率做到很高的，大多是以卓著的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力見(jiàn)長(zhǎng)。通過(guò)我們的長(zhǎng)期觀察來(lái)看，資本化率與企業(yè)的財(cái)務(wù)策略，二者并無(wú)直接關(guān)系。從房企管理者的角度出發(fā)，提升資本化率，提高當(dāng)期利潤(rùn)，提升評(píng)級(jí)，降低融資成本，做大規(guī)模，才是房企做大做強(qiáng)的首要前提。
房地產(chǎn)企業(yè)借款利息何時(shí)停止“資本化”
通常，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在辦理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后停止資本化。實(shí)務(wù)中，審計(jì)師一般綜合項(xiàng)目具體情況，進(jìn)而判斷達(dá)到預(yù)定可使用或可銷(xiāo)售狀態(tài)的時(shí)點(diǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)出于種種考慮，往往會(huì)選擇延期辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。針對(duì)此類(lèi)產(chǎn)品已完工但遲遲未辦理驗(yàn)收備案的情形，審計(jì)師經(jīng)常會(huì)重點(diǎn)關(guān)注除利息費(fèi)用外有無(wú)其他大額費(fèi)用或支出仍在發(fā)生，且該情況的持續(xù)時(shí)間。從常理來(lái)論，若后續(xù)并無(wú)大額費(fèi)用產(chǎn)生的，則基本可以判斷該項(xiàng)目實(shí)質(zhì)上已達(dá)到預(yù)定可使用或可銷(xiāo)售狀態(tài)；反之，則判定該項(xiàng)目尚未完全建設(shè)完成。審計(jì)師通過(guò)會(huì)結(jié)合銷(xiāo)售合同中約定的房屋交付日期、施工方的交付使用記錄及質(zhì)檢部門(mén)的檢測(cè)報(bào)告、消防等相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收記錄等，綜合判斷資本化期間是否合理。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，滿(mǎn)足“投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”及其他相關(guān)條件的，可以申請(qǐng)預(yù)售許可進(jìn)行預(yù)售。但是，達(dá)到可預(yù)售狀態(tài)不應(yīng)被視為達(dá)到“預(yù)定可使用或可銷(xiāo)售狀態(tài)”，而是應(yīng)結(jié)合達(dá)到法律規(guī)定的、合同約定的可交房狀態(tài)，來(lái)判斷停止資本化的時(shí)點(diǎn)。
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用》
第十二條
購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。
第十三條
購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)，可從下列幾個(gè)方面進(jìn)行判斷：
（一）符合資本化條件的資產(chǎn)的實(shí)體建造（包括安裝）或者生產(chǎn)工作已經(jīng)全部完成或者實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成。
（二）所購(gòu)建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)與設(shè)計(jì)要求、合同規(guī)定或者生產(chǎn)要求相符或者基本相符，即使有極個(gè)別與設(shè)計(jì)、合同或者生產(chǎn)要求不相符的地方，也不影響其常使用或者銷(xiāo)售。
（三）繼續(xù)發(fā)生在所購(gòu)建或生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)上的支出金額很少或者幾乎不再發(fā)生。
針對(duì)第十三條，嘔心瀝血君繼續(xù)將之翻譯成大白話，方便大家理解消化：
1、項(xiàng)目業(yè)已驗(yàn)收備案完成或已交付使用；
2、和前一條說(shuō)的意思大體一致，只是在內(nèi)容上更加具化；
3、產(chǎn)品完工后幾乎不再花錢(qián)或花很少的錢(qián)。
至于很少是多少，具體的數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有給出。
稅法關(guān)于借款利息資本化的具體規(guī)定
《中人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十七條
企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除。
企業(yè)為購(gòu)置、建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和經(jīng)過(guò)12個(gè)月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷(xiāo)售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購(gòu)置、建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。