土增稅的計算方法(土增稅計算方式)

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

一般計算步驟：

1.扣除項目合計＝取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財政部規(guī)定的其他扣除項目

2.土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項目合計

3.增值率＝土地增值額 ÷ 扣除項目合計（找稅率，記）

4.應(yīng)納稅額＝土地增值額×稅率－扣除項目合計×速算扣除系數(shù)

納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn) 評估價格計算征收土地增值稅：

1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

2.提供扣除項目金額不實的；

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無當(dāng)理由的；

4.舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的 房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以 分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng) 分別計算增值額。

（二）土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人 應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目 全部竣工、完成銷售的；

（2） 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（3）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān) 可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85% 以上，或未超 85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；

（2）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（3）取得銷售（預(yù)售）許可證 滿三年仍未銷售完畢的。

（三）土地增值稅的清算時間

1.凡符合應(yīng)當(dāng)辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90 日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

2.凡屬稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在接到主管稅務(wù)機關(guān)下發(fā)的清算通知之日起 90 日內(nèi)，到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

（四）土地增值稅清算的應(yīng)稅收入確認

1.一般情形下銷售房地產(chǎn)應(yīng)稅收入的確認

（1）已 全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照 發(fā)票所載金額確認收入；

（2）未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售 合同所載的售房金額及其他收益確認收入；

（3）銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

2.非直接銷售的收入確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等——發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時， 視同銷售房地產(chǎn)。

收入按下列方法和順序確認：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。

（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

3.自用或出租房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為 企業(yè)自用或 用于出租等商業(yè)用途時——如產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移， 不征收土地增值稅。

上述情況在土地增值稅清算時不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費用。

（五）土地增值稅清算的扣除項目

1.不予扣除

各扣除項目須提供合法有效憑證； 不能提供合法有效憑證的， 不予扣除。

2.計算扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以 計算扣除。

3.公共設(shè)施的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，成本、費用可以扣除：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于 全體業(yè)主所有；

（2）建成后 無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)；

（3）建成后 有償轉(zhuǎn)讓。

4.裝修費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 預(yù)提費用，除另有規(guī)定外， 不得扣除。

5.共同成本費用

屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

6.扣留建筑安裝施工的質(zhì)量保證金

在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除； 未開具發(fā)票的，扣留的 質(zhì)保金不得計算扣除。

7.開發(fā)繳納的 土地閑置費， 不得扣除。

8.為取得土地使用權(quán)所支付的 契稅，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中 扣除。

9.拆遷補償費的扣除

（1）回遷安置戶：安置用房 視同銷售處理，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的 拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的 補差價款，計入 拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

（2）異地安置：異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（3）貨幣安置：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

（六）清算后有關(guān)處理

1.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

2.土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

充實自己，才能望得更遠。

下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅清算的是（ ）。

a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

b.取得銷售許可證滿 1 年仍未銷售完畢的

c.轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項目 50%股權(quán)的

d.房地產(chǎn)開發(fā)項目尚未竣工但已銷售面積達到 50%的

『確答案』a

『答案解析』納稅人應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅清算的情形：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2） 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列各項中，允許在計算增值額時扣除的是（ ）。

a.加罰的利息

b.已售精裝修房屋的裝修費用

c.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費

d.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金

『確答案』b