土地增值稅清算收入確認(rèn)條件(土地增值稅清算收入確認(rèn))

2.獲取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表，并與會計資料、稅務(wù)資料核對;

3.了解清算項目有關(guān)的銷售合同執(zhí)行、商品房銷售發(fā)票開具、有關(guān)部門實際測繪等情況;

4.審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實應(yīng)計入增值額的收入;

5.查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會計規(guī)定與稅法規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異;

6.確劃分預(yù)售收入與銷售收入，?防止影響、清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性;

7.必要時，利用專家的工作對銷售價格進(jìn)行評估，判斷有無價格明顯偏低情況;

8.審核清算項目的收入總額，可通過實地查驗，確認(rèn)有無少計、漏計收入事項;

9.銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，是否在計算土地增值稅時予以調(diào)整。對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)重點審核轉(zhuǎn)讓的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入。

（一）確認(rèn)計量土地增值稅的收入應(yīng)注意收集以下證據(jù)資料

1.主要開發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細(xì)表。

2.銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含:銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。取得實物收入的，應(yīng)提交評估報告。

3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證包括已繳納的城建稅、教育費附加等。

4.企業(yè)領(lǐng)用的全部發(fā)票。

5.銀行明細(xì)對賬單。

(二)確認(rèn)建筑面積、銷售面積

逐一清理確認(rèn)開發(fā)總建筑面積、批準(zhǔn)可銷售總面積、總自用面積包含已對外出租一年以上的面積、總配套設(shè)施詳細(xì)用途與面積分布情況、本次清稅面積等情況。

1.審核“五證”,確保項目的清算范圍真實完整

將土地出讓合同、土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的占地面積進(jìn)行核對，若出現(xiàn)面積不一致的情況,需確定清算項目的實際占地面積。

將建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證、竣工備案表、實測報告(辦理產(chǎn)權(quán)登記版)的總建筑面積進(jìn)行核對,若出現(xiàn)異常差異(超過)重點審查各個證件對應(yīng)的面積是否完整或者重復(fù),確定清算項目的實際總建筑面積。

2.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的審核

如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與商業(yè)用房聯(lián)體，由于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。必須分別計算增值率，否則普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受免稅政策。

應(yīng)按稅法規(guī)定，審核所清算項目普通住宅開發(fā)情況，如出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅竣工面積情況，分?jǐn)偱涮自O(shè)施的具體用途面積等情況。

根據(jù)清算法規(guī)中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅(以下簡稱普宅)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，將可售面積劃分為普標(biāo)可售面積及其他商品房可售面積。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字1995第48號)第十三規(guī)定,對納稅人既建普宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普宅不能適用增值率低于20%的免稅規(guī)定。

3.審核測繪報告,確定項目的總建筑面積、可售面積及不可售面積

按照國稅發(fā)2006187號文件第四條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施,建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的面積,作為不可售面積。

清算實務(wù)中,對于其他公共配套設(shè)施,需提供移交相關(guān)部門的證明.否則作為可售面積處理。因此,公共配套設(shè)施及人防的移交手續(xù)為土地增值稅清算的制約性條件,直接決定稅負(fù)的高低。

(三)按交易價格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

1.按交易價格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，是企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入帳戶所反映的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。對這一類收入的審核證據(jù)，屬于從會計資料中取得的會計核算證據(jù)。對會計核算證據(jù)的審核，僅對會計數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系和會計處理方法的合規(guī)性進(jìn)行審核。

2.對于帳目混亂，收入核算不準(zhǔn)確的，應(yīng)暫停清算審核，待納稅人理清亂帳之后，再重新啟動清算程序。清理亂帳，不屬于土地增值稅清算審核業(yè)務(wù)的范圍。

3.對于按交易價格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，?應(yīng)注意評價帳面的每平米售價，與政府公布的每平米工程造價參數(shù)進(jìn)行對比。如果售價接近或低于工程造價較多，應(yīng)進(jìn)一步取得造成差異的證明資料。對有差異而不能取得證明資料的，應(yīng)終止執(zhí)行審核業(yè)務(wù)。

(四)重點審核房地產(chǎn)交易的視同銷售業(yè)務(wù)

國稅發(fā)2006187號文件中列舉了六個視同銷售的交易事項，包括:職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)。

對于視同銷售收入的審核，包括兩個方面，一是視同銷售的六項交易是否發(fā)生;二是已發(fā)生的視同銷售交易是否按稅法規(guī)定計價。

發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)其收入按下列方法和順序確認(rèn)

1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。

2、由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定?！薄军c擊學(xué)習(xí)：土地增值稅的視同銷售如何進(jìn)行財稅處理？】

（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的確定

1.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，應(yīng)按照《商品房購銷合同統(tǒng)計表》及相關(guān)合同所記載的金額確定。

2.對于實物收入，一般要通過對這些形態(tài)的財產(chǎn)進(jìn)行評估（通常采用市場交易法）確認(rèn)其價值。對于其他收入，其價值需要進(jìn)行專門的評估。對于視同銷售的房地產(chǎn)，其收入確定由主管地方稅務(wù)機關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定。

3.對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機關(guān)依照上述方法的市場價格核定。

（六）對代收費用的審核

國稅發(fā)2007132號第二十五條規(guī)定對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理

1.代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

2.代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

(七)必要時，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運用截止性測試確認(rèn)收入的真實性和準(zhǔn)確性

審核的主要內(nèi)容包括:

1.審核企業(yè)按照項目設(shè)立的`預(yù)售收入備查簿`的相關(guān)內(nèi)容，觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費用的處理情況。

2.確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否確。重點審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。

3.審核企業(yè)對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

4.審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如`其他應(yīng)付款`，不作銷售收入申報納稅的情形。

5.審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款。

6.審核納稅人采用`還本`方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅。

7.審核納稅人在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規(guī)定申報納稅。

8.審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報納稅。

9.審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。